Construire peut coûter cher

Le 25 mars 2020, le Bundestag allemand a approuvé le paquet d’aide historiquement unique pour les entreprises et les citoyens dans la crise de Corona. Pour Forfait sauvetage comprennent de nombreuses mesures pour protéger les entreprises et le système de santé, les familles, les locataires et les travailleurs indépendants. La pandémie corona a des effets d’une grande portée sur la vie économique. La peur d’une récession mondiale grandit. L’entreprise du projet est-elle désormais infectée par le virus corona?

Le 23 mars 2020, le législateur a présenté le projet de loi sur la suspension de l’insolvabilité de Corona (COVInsAG), qui avait déjà été examiné au Bundestag le 25 mars 2020. Il devrait entrer en vigueur rétrospectivement le 1er mars et sinon le 1er avril. Le COVInsAG est une loi d’urgence qui ne s’applique qu’à titre provisoire. Il expirera respectivement le 31 mars 2021 et le 30 septembre 2022.

COVInsAG justifie la suspension de l’obligation de dépôt d’insolvabilité des entreprises qui rencontrent des difficultés en raison de la pandémie corona jusqu’au 30 septembre 2020. On soupçonne que la pandémie entraînera l’insolvabilité. À la fin de septembre de cette année, les interdictions imposées aux entreprises seront levées lorsqu’elles deviendront insolvables. À l’heure actuelle, les directeurs généraux de GmbH sont personnellement responsables des paiements pendant la crise. Cela libère les entreprises des obligations de mise en faillite centrale, ce qui est un soulagement pour elles.

Les sanctions contractuelles convenues peuvent devenir des déchets

D’un autre côté, les entreprises insolvables opéreront à l’avenir sur le marché auquel des services peuvent être accordés sans pouvoir payer ces services. Soyez donc prudent. Pour une période de transition de trois mois, l’ouverture d’une procédure d’insolvabilité par le biais de demandes de mise en faillite de créanciers doit être suspendue si la société touchée par la pandémie n’était pas encore insolvable le 1er mars. Ce faisant, le législateur veut empêcher les entreprises qui sont actuellement en difficulté en raison de la pandémie d’être obligées de se mettre en faillite par les créanciers. L’effet est le même.

Le COVInsAG en a aussi de sérieux Effets sur les baux sur les terres ou les espaces, les relations d’approvisionnement permanentes et Contrats de prêt. Ici, l’article 240 EGBGB (loi introductive au code civil) prévoit des obligations essentielles à long terme jusqu’au 30 juin 2020 pour les consommateurs le droit de refuser le paiement et – important pour l’industrie de la construction – le droit des petites entreprises de refuser l’exécution.

Le droit de refuser l’exécution existe chaque fois que les difficultés d’exécution sont dues à la pandémie. Les baux de terrains ou de locaux ne peuvent plus être résiliés sans préavis si le loyer n’est pas payé entre le 1er avril 2020 et le 30 juin 2020 si le Arriérés basé sur la pandémie. Le locataire n’a qu’à rendre cela crédible et non à le prouver.

Les entreprises ne seront pas remboursées des frais supplémentaires

La section 6 VOB / B (réglementation des marchés publics et des marchés pour les travaux de construction) s’applique aux contrats de construction, la section 642 BGB pour les contrats d’architecture et d’ingénierie. Ici, il s’applique que les effets de la pandémie corona ne conduisent pas régulièrement le contractant à refuser l’exécution, mais – et cela doit être expliqué en détail par le contractant – à un handicap conformément à la section 6 (1) VOB / B. En cas d’invalidité avérée (en raison de livraisons manquantes et irremplaçables de matériaux de construction, de perte d’employés en raison de restrictions d’entrée, etc.), la notification d’invalidité par l’entrepreneur est justifiée. Les délais d’exécution seront alors prolongés, les pénalités contractuelles convenues ne pourront alors plus être réclamées par le client.

En cas d’invalidité de plus de trois mois, le contrat de construction peut être résilié conformément à l’article 6, paragraphe 7, VOB / B. Les raisons de l’invalidité doivent toujours être expressément indiquées. Une notification d’invalidité, dans laquelle le contractant déclare simplement en général que “la crise de Corona entrave la prestation de services” est inefficace. L’entrepreneur ne peut pas exiger régulièrement une compensation pour les coûts supplémentaires résultant de l’invalidité. La demande de dommages et intérêts de l’entrepreneur conformément à l’article 6 (6) VOB / B suppose que le client est en faute. Le client n’est pas à blâmer pour la pandémie. Il en va de même pour les contrats d’architecture et d’ingénierie: malgré les pandémies, les architectes et ingénieurs mandatés ne sont pas libérés de leurs obligations contractuelles de performance. Dans le cas individuel à prouver, un obstacle à la prestation de services est considéré. Dans la plupart des cas, il n’y a pas d’indemnisation supplémentaire ni de demande d’indemnisation pour handicap.

Le personnel et les matériaux manquants retardent les projets de construction

Les projets de construction se poursuivent sans relâche. L’activité de construction n’est pas encore interdite ou restreinte. Mais: les procédures d’approbation traînent en longueur, les ouvriers d’assemblage de l’étranger échouent en raison des conditions d’entrée. Les matériaux de construction d’Extrême-Orient ne peuvent plus être achetés. Les pannes de personnel et les chaînes d’approvisionnement interrompues entraînent des retards. Comme les échanges sont toujours étroitement liés et s’appuient les uns sur les autres, ces retards – comme la propagation de virus – peuvent augmenter de façon exponentielle. Cela entraîne de sérieux retards dans l’ensemble du projet avec de graves dommages pour le client.

En cas de retard d’achèvement, le client lui-même est passible de sanctions contractuelles et de dommages et intérêts de la part de ses locataires commerciaux de contrats de location déjà conclus, de ses acheteurs de contrats de revente (contrats à terme) déjà conclus ou de l’acheteur de copropriétés. De graves problèmes surviennent lorsque d’importants équipements techniques ne peuvent pas être livrés. Un exemple: les entrepreneurs signalent que le chauffage, la ventilation, la technologie sanitaire ou les matériaux en pierre naturelle d’Extrême-Orient ne sont plus disponibles sur le marché et indiquent des handicaps. Il s’agit ici que les faits du handicap qui ont été évoqués doivent être soigneusement vérifiés immédiatement et réagis particulièrement rapidement. Les matériaux de construction sont régulièrement remplaçables par d’autres moyens. Seules les décisions de sélection et d’échantillonnage doivent être révisées. Le client doit être particulièrement prudent si le contractant demande maintenant des paiements prématurés.

Une compensation en trop peut être perdue

Ici, il convient d’insister sur le calendrier de paiement convenu ou le respect des dispositions légales. Le montant des acomptes doit correspondre à la valeur des services rendus et dus en vertu du contrat. Puisqu’aucune garantie d’exécution contractuelle n’est souvent convenue, le paiement après l’avancement de la construction est un moyen de sécurité très important pour le client. En cas de surpaiement de l’entrepreneur, aucun droit de refuser l’exécution ne pourra être revendiqué en cas de défaut ou d’insolvabilité de l’entrepreneur. La rémunération en trop est également perdue.

À l’inverse, les entrepreneurs, en particulier s’ils travaillent pour des clients dans les secteurs en crise de la couronne (hôtel, restaurant, construction de salons et événements), devront à l’avenir payer d’avance sur les salaires. Les avances ne sont pas rares dans les affaires du projet. Cependant, ils doivent être sécurisés. Un accord de prépaiement doit prévoir une garantie de prépaiement.

Si les acteurs de l’entreprise de projet de construction sont désormais prudents et que l’activité de construction est épargnée par les commandes officielles pour contenir la pandémie, il n’y aura pas d’infection corona de l’entreprise de projet.

Le doctorat est un avocat spécialisé en droit de la construction et de l’architecture à Berlin (www.ts-law.de).

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